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大学毕业两年后，小黑被裁了。

早年于211专科，985硕士学位的小黑，专业是历史学，2020年大学毕业之后却以职了一排名Top20的地产商。仅仅两年，金融行业巨变。2021年初，小黑被裁减，迄今没有找到组织工作。

小黑因此经常陷于深深地的人格怀疑，朋友宽慰她：如果以你这种文凭、组织工作背景都找不到组织工作的话，那不是你的难题，是金融行业的难题。

继续干没难题，但众所周知，在金融行业的膨胀下对人的选择要求会愈来愈高，内部也无可避免愈来愈卷。

从2月19日山东聊城开打松绑第一炮迄今，已经过去了132天。

01

第二轮Kozhikode数额削减5成

国有企业、华能越俎代庖

6月22日，随着郑州2022年第二轮Kozhikode落大幕，去年22城第二轮分散Kozhikode全部落幕。

从第二轮Kozhikode统计数据来看，Kozhikode市场呈现三大特征。

一是整体decline依然。

据竖研究所统计，22城总计推出涉宅工业用地469宗，最终成交量397宗，成交量规划占地面积3907万平方米，新溪洲量数额4969亿元。

由于部份卫星城将年内的Kozhikode轮数由3轮调整为4轮，与去年第二轮相比，去年第二轮土地储备规模明显下降6成，新溪洲量数额削减了5成以上，占去年年内成交量总额的21.9％。

二是分化明显，卫星城间、地产商间拉开序幕见光死此消彼长。

部份卫星城Kozhikode市场触底反弹加速。比如深圳，触底反弹成交量楼盘占比100％，平均值溢价率为14.98％，是本次分散土地储备关注度最高卫星城；其次为芜湖，触底反弹楼盘占比62.5％，平均值溢价率为11.2％。

而部份卫星城依然红火。22城内，有8城最低价成交量楼盘日均成交量占比超过80％。其中，哈尔滨、长春两卫星城最低价成交量占比均100％。此外，天津Kozhikode意外楼盘流标日均成交量最多，卖地30地籍中有15宗提前胡雅东9宗流标，流标与胡雅东率达83％。

从拿地企业看，仍以央国有企业、地方平台为主。竖研究所统计数据显示，民营企业地产商在第二轮Kozhikode中的拿地日均成交量合计约占30％。具体来看，南京、深圳、苏州这些热门卫星城，拿地企业中无民企。至于芜湖，民企拿地日均成交量占比超过50％。

三是托底效果逐渐显现。

而在竖研究所公布的2022年前5月拿地百强地产商排行榜中，成都、福州、启东、台州黄岩、衡阳、株洲等十多家地方华能平台，首次出现在拿地百强名单中。多地华能越俎代庖拿地。

但华能拿地只是避免流标的权宜之举，更重要的是刺激开发商的拿地意愿。

据统计，在第二轮Kozhikode中，10余座二线卫星城相继调整了Kozhikode规则，适度降低地产商开发成本，具体包括降低竞买保证金比例、延长付款周期、取消竟配建要求等。

近日，苏州、芜湖、东莞、青岛等卫星城也已经开启二轮Kozhikode。克而瑞研究中心认为，在接下来的第二、三批次分散土地储备中，政策面仍需进一步引导金融行业信心恢复，才能让更多民企参与到土地市场中。

02

要长远发展

就不能拿贵地、拿偏地

克而瑞统计数据显示，截至2022年一季度末，去年22个分散土地储备卫星城合计成交量的2111地籍，仅有21％项目真正动工，一二三批次卖地土地的开工率分别为37％、16％及3％。此外，八成未开工楼盘中，仍有7％处于动迁中或未动迁，尚未达到土地平整状态。

对于地产商来说，拿地意味着有工可开、有活可干，但这也不再是一门稳赚不赔的生意。

复盘房地产金融行业这一轮从调控到松绑的一系列政策，可以发现，这次的调控政策主要围绕金融端，松绑政策则分散在销售端。

中国房地产发展二十余年迄今，共经历了三次上行狂奔期，分别是金融危机后的2009—2013年；三四线卫星城迎来楼市、土市双火热的2014—2019年；以及疫情之下的2020年中旬—2021年中旬。

2008年，中央发布了国十条，从投资、消费、信贷三大层面进行直接的扩大内需动作，包括四万亿刺激计划、取消对商业银行的信贷规模限制等。

此外，2008年9月至12月，央行连续五次降息，累计降息达2.16％，频率与力度空前。

第二次狂奔中，在棚改货币化的政策之下，货币化安置比例从2014年的9％上升到2016年的48.5％。二线卫星城的拆迁户手里有了钱后，率先冲进楼市。2016年，芜湖、厦门、南京、苏州以翻倍的涨幅领跑全国楼市，史称房价四小龙。

而2020年后的第三次狂奔，更像是末日前的狂欢。部份坐庄者通过经营贷、房产证券化等方式获得大规模融资并买入楼市，从而拉升房价。

时间来到去年，面对房地产市场的下行压力，多地密集推出多项调控政策，包括发放购房补贴、调整公积金政策、下调房贷利率、降低首付款比例、放松限售、放松限购等政策。政策放松范围也逐步从三四线卫星城向高能级卫星城延伸，从中西部地区逐步向长三角热门卫星城传导。

在如此密集的松绑组合拳之下，开发商们为何仍如此谨慎？一个重要原因是，房地产的长效机制正在发挥作用，房住不炒已成为长期预期。

从2020年下旬的调控政策来看，三道红线拟定了一个大框架，将地产商负债的危险程度进行了量化；银行的两道红线分散管理房贷，限制了地产商开发贷的规模；两分散政策限制了土地的供给，让地产商在现金有限的情况下，不得不对全国各卫星城的土地做出战略调整。

土地市场方面，则包括限马甲、限保证金、限土地款的资金来源等限制措施。

与前几次周期相比，这一轮调控的最大区别在于十分强调去杠杆和现金的重要性。他认为，如今地产商只有手握充足的现金才能有长远的发展，要有现金，就必须要有利润，就不能拿贵地、拿偏地。

03

修复地产需求

要先稳就业、稳收入

从销售端来看，此轮松绑政策的传导效果缓慢，另一重要原因是——没有直接产生需求。

央行统计数据显示，2022年5月，人民币存款增加3.04万亿元，同比多增4750亿元。前5个月，居民存款累计增加7.86万亿元，同比增长50.6％，增加额甚至超过疫情首年的同期水平。

此外，人民币贷款结构也仍待改善。2022年5月，居民中长期贷款同比少增3379亿元，企业中长期贷款同比少增977亿元。

这表明，企业和居民更愿意把钱握在自己手里，贷款短期化，而存款期限在拉长。

4月15日，央行宣布降准0.25个百分点，释放数额约5300亿，低于市场预期。央行负责人在答记者问时表示，当前流动性处于合理充裕水平，此外将密切关注主要发达经济体货币政策调整。

分析人士称，这两点一方面说明了市面上的钱是足够的，关键在于信心不足，钱没有流动起来；另一方面，在美元加息周期下，我国货币政策的空间不大。

浙商证券认为，需求由资格、意愿和能力三方面决定。地产需求修复不仅是地产政策的难题，而是先要稳就业和收入预期。但现阶段除了购房资格外，对于购房者来说，能否去售楼处看房以及是否还具有较强的购买力逐渐成为重要影响因素。

5月23日，国务院常务会提出6方面33项措施，包括加大退税力度纾困中小微企业和特困金融行业、增加中小微企业贷款等。浙商证券认为，稳住就业和收入预期本质上利好房地产金融行业需求面修复，但是消化较高的失业率、修复就业和收入需要时间，本轮地产需求修复是长周期。

国信证券认为，本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的腠理之疾。统计数据的下行幅度、预期的悲观程度、金融行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续托底式放松，只会求其中者得其下。

04

房票重出江湖、销售回暖

郁亮：房地产短期触底

值得关注的是，6月以来，房票重出江湖。目前已有郑州、南京溧水、浙江温州等十个卫星城或地区密集出台相关政策。

房票安置，指的是针对棚改拆迁补偿环节，征收人以出具房票的方式，代替货币或实物补偿，被征收人凭借房票向参与房票安置组织工作的房地产企业购买商品房。且为鼓励被征收人使用房票，采取政策性奖励、契税减免、限购放宽等措施。

申万宏源研报认为，房票安置可以适度拉动目前疲弱的三四线地产销售，但考虑到三四线卫星城人口净流出、人均居住面积已较高的长期逻辑，以及去年棚改套数压减、商品房库存相较15年明显偏低的短期因素，预计三四线地产销售仍难以大幅反弹，更深层次的难题仍待县域下沉式、卫星城群连片式的更平衡的城镇化进程解决，以释放地产中长期需求。

但中信证券也表示，房票模式可能具备潜力，对房地产产业链不宜过分悲观。在诸多政策配合之下，市场基本面有望在三季度开始进一步复苏。

其认为，当前房地产政策的关键在于，能否找到一个可以因城施策，满足各方需要，不至于刺激核心卫星城房价上涨，又可以切实推动低线卫星城销售复苏的手段。由于房票是限区域的，故而因城施策是完全可能的，房票模式确实具备进一步探索和推广的可能性。

此外，从目前统计数据来看，经过前5个月的红火态势之后，6月份销售回暖的迹象相对明显。

竖研究所以截至6月25日的成交量统计数据估算，6月，一线卫星城的楼市成交量量将环比上涨122.1％；二线代表卫星城将环比上涨84.4％；三线代表卫星城将环比上涨56.1％。此外，贝壳研究所监测50个重点卫星城的成交量统计数据也显示，6月二手房成交量量迎来了连续环比增长，增幅达到25％。

市场很难回到过去，也不允许回到过去。在郁亮看来，目前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对金融行业的指导原则发生了非常大的变化，金融行业要进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

05

偿债高峰来袭

金融行业继续分化

销售正在缓慢复苏，但偿债日期却不等人。

据方正证券研报统计，7月地产商将迎来去年的第二个偿债高峰期。截至6月24日，3季度地产商境内债到期规模合计1293亿元，为年内偿债高峰期。其中7月地产商到期压力大，当月的到期规模576.7亿元。境外债方面，3季度地产商境外债到期规模合计107.1亿美元，偿债压力较2季度有所缓解。其中7月地产商到期56.1亿美元。

具体来看，北京城建、金地、珠江实业、华润置地和上海临港境内债到期规模最大，分别到期58亿元、44.7亿元、20亿元、20亿元和20亿元；境外债方面，多数地产商3季度到期债分散在7月兑付，其中碧桂园到期规模最大，为6.8亿美元。

5月16日，监管机构将碧桂园、龙湖集团、美的置业3家民企选定为示范地产商，将在债券融资方面给予支持，同时配以信用保护工具以加强投资者信心。

但近日，碧桂园被国际评级机构穆迪下调评级、融创旗下债券拟再展期、具有国资背景的金地集团境内外债券也盘中暴跌……种种迹象表明，当前地产商，尤其是民企仍面临着较大的资金压力。

克而瑞统计数据统计，6-7月，200家核心地产商到期债务规模约1755亿元，其中，民企占比67％。2022年迄今，新增至少9家上市地产商宣告实质性违约，至少3家实施债务重组，11家对即将到期债务寻求债务展期。

申港证券研报指出，部份地产商的资金状况并未随着政策好转快速改善，主要包括四层原因：

一是疫情的突发影响；

二是地产商间的差异分化，资金仍然偏好于强信用背书的国央企，对民企的信心恢复需要时间修复；

三是销售弱势对地产商资金的影响能力高于融资端，销售回款缓慢，地产商资金自然处于紧绷状态；

四是2022 年上半年仍是地产商的偿债高峰期。

随着地产商的信用和业务状况持续分化，金融行业已进入剩者为王的时代。方正证券认为，偿债高峰下，部份资质偏弱的地产商仍然面临出清风险。

2021年年底，银保监会首度提出并购贷；2022年1月，房地产并购贷款不再计入三道红线，金融政策持续加大对困难地产商项目收并购的支持。

民营企业地产商如何破解债务困局？竖研究所提出了三种有效方式：包括公司层面引入国有企业进行混改、项目层面进行收并购、利用信用风险缓释工具进行融资等。

分析人士指出，随着地产金融行业的分化，房地产金融行业将逐步进入以国家队为主体的控盘时代。

06

房地产走向何方？

带动实体经济发展、促进就业和消费，这是将房地产作为支柱产业发展的初衷。过去二十多年来，中国经济依靠房地产—土地财政—基建的循环作为基础，驱动了投资这驾马车，并为其他两驾马车提供了源源不断的动力，迅速做大经济总量，使我国来到了世界第二大经济体的位置。

尽管国内经济已经由投资驱动转变为消费驱动，我们仍需要一个健康、理性、可持续发展的房地产金融行业。

2021年初，十四五规划提出扩大保障性租赁住房供给，预计2022年全国将建设保障性租赁住房240万套，其中40个重点卫星城占比60％以上。

2022年4月15日，北京正式启动4个保障性租赁住房试点。有意向租住海淀、昌平、房山和朝阳平乐园项目的应届大学毕业生，可以通过网上申请在大学毕业后直接入住。北京此次试点，为接下来将要入市的Kozhikode竞自持长租公寓做了打板。

东吴证券认为，保障性租赁住房将成为十四五期间保障房新增量，保障群体由低收入群体扩大至新市民、青年人群体，同时将向人口净流入的大卫星城倾斜。从投资角度看，保障性租赁住房是十四五期间地产投资的重要新增量。

冯仑在书竖出，未来的中国会跟美国一样，在房地产领域不存在某种短期内爆发的需求，而是长期处于一个后开发过程。而在后开发时代中，相信在房地产住宅以外的市场空间、商业模式、金融服务以及创新发展当中还有巨大的空间。

今天的金融行业已经不需要再去警醒，而是需要信心。一向危机感最重的郁亮，少见地向市场传递出乐观的信号。

郁亮在股东大会中提到，2018年秋天我提出‘活下去’，那时人家说我很悲观。年初内部讲话传出去说‘黑铁时代’，又说我很悲观。今天我改了么？其实我没改。郁亮表示，今天的金融行业需要信心，放眼全社会，地产金融行业一定不是最难的一个，没有任何理由躺平。

一个10万亿的金融行业，一个千年金融行业，常做常新、常做常有，坚持走下去就有机会。