Bokaro：经济参照网

　　日前，宝盈海淀REIT、广发民泽中国建设银行REIT和国投瑞银大鹏湾工业园REIT 等工业园类公募基金REITs陆续发布了2022年三季报披露。在已发布三季报披露重要信息的两只以工业园为底层资产的公募基金REITs中，孙吴头蕊产业产业发展REIT、宝盈海淀工业园REIT在第三季度实现盈利。对照两只工业园区REITs二季报披露与三季报披露财务指标，除孙吴头蕊产业产业发展REIT外，其余三只产品的总收入均存在不同程度的下降，平均值跌幅约25%。通过对三季报披露对照预测，发现“房租减免”“客户退房”成为了第三季度的关键词，工业园公募基金REITs均在不同程度上承受了中长期业绩下滑，营运阻力不断加大。

工业园类公募基金REITs总收入情形

工业园类公募基金REITs可供重新分配数额情形

数据资料作者：公开重要信息

　　备注：招商证券东久新经济REIT、招商证券临港创新产业产业发展园REIT、华夏合肥高新REIT均于2022年10月上市交易，尚无相关数据。

　　宝盈海淀REIT于2021年12月17日正式在上交所上市，成立规模28.83亿元。根据三季报披露披露，宝盈海淀工业园REIT本期总收入4,111.16万元，净利润175.98万元，对照第二季度数据，环比下降明显。但是，2022年总计总收入效果显著约3/4，本年总计可供重新分配数额效果显著超过80%，工业园类REITs中均位列第二，仅次于广发民泽中国建设银行REIT。截至2022年9月30日，基础建设工程项目公司租客57家，实际出租面积89714.82平方米，平均值投资回报率为84.87%，对照一季度和第二季度，投资回报率呈持续减少趋势。有预测称，中长期来看，宝盈海淀REIT基础建设工程项目面临一定营运阻力，但从天津市工业园消费市场、上地工业园消费市场、正股工程项目消费消费市场需求、出租合同到期分布时间综合预测，长期依然平衡向好。

天津市工业园消费消费市场需求可望迎恢复与快速增长

　　上海工业园消费市场2022年一季度总体市场需求下滑，房租微幅下跌，摩天大厦回升。有预测称，预计随着国内禽流感获得有效控制及消费市场追加供给阻力的增大，天津消费市场的市场需求可望迎恢复与快速增长。

　　市场需求方面，2022年一季度天津市工业园消费市场活跃度减少，总体市场需求下滑，第三季度房租水平较第二季度微幅下跌，摩天大厦也微幅上升。但从出租成交量情形来看，2022年一季度工业园主要就出租成交量金融行业分散在网络信息技术以及金融金融行业，其中，网络消费市场帕西基主要就来自于网络细分赛车场龙头企业。预计今后产业产业发展分散在网络信息技术的工业园区出租阻力可望获得缓解。

　　预测指出，今后，由于天津市工业园消费市场追加供给阻力增大，在天津市大力产业发展新一代重要信息技术的背景下，该产业产业发展市场需求可望获得进一步提升。

天津市工业园平均值房租水平以及摩天大厦（2017-2024预测）

数据资料作者：仲量联行

　　上地工业园总体消费消费市场需求较为平衡，随着禽流感防控形势逐渐好转，区域优质工业园区今后房租依然具备成长空间。

　　从租客出租消费市场看，在IT金融行业兼具政策等驱动力下，将在今后消费市场版图中占据重要位置。泛IT领域下的新兴业态将实现多元化的蓬勃产业发展，不断驱动力金融行业的快速增长和扩张。有预测称，由此可见上海仍有丰富的机会缔造和吸引捷伊动能市场需求，在今后持续引领产业产业发展办公设备消费市场产业发展前行。

　　天津市已形成跨省产业产业发展协同的消费市场新格局，产业产业发展集群效应明显。目前，上海工业园多元产业发展，工业园作为产业产业发展落地的重要物理载体，已形成九个子消费市场，聚焦八大金融行业领域，以研制办公设备、生物制药园、高端制造园等多种类型并存的产业发展新格局。天津市工业园区总体分布遵循《天津市“二三”时期高技术产业产业发展产业发展规划》的产业产业发展空间布局，其中北部子消费市场主要就分散产业发展研制技术创新与重要信息产业产业发展，南部子消费市场则重点产业发展先进制造产业产业发展。

天津市主要就产业产业发展区子消费市场及主导产业产业发展

数据资料作者：仲量联行

　　从消费市场表现来说，上海工业园区存量主要就分散在昌平今后科学城、丰台总部培训基地、上地、北大同路、大渡口及大兴生物制药培训基地。同时，北大同路、上博纳县北碚投资回报率较高，总体在80%-90%之间，消费消费市场需求平衡性相对较强。

宝盈海淀REIT正股工程项目服务网络巨头

　　宝盈海淀工业园基金正股基础建设工程项目均位于海淀高新区。海淀高新区是海淀国家技术技术创新示范区从事软件与重要信息服务业的专业园区，是海淀产业发展集团空间营运服务板块的重要平台，经过20年建设，已经成为我国大重要信息产业产业发展风向标、信息技术园区建设的排头兵。园区率先形成了人工智能、大数据、5G、云计算、移动互联、量子科学等全国领先的特色产业产业发展集群，并吸引了联想、百度、腾讯等网络巨头总部、全球研制中心和高信息技术企业。

海淀高新区产业发展轨迹

　　数据资料作者：海淀高新区官方网站

　　根据招股书披露，截至2021年6月30日，宝盈海淀工业园REIT正股工程项目租客金融行业涵盖软件和重要信息技术服务、信息技术推广和应用服务、商务服务业等，其中软件和重要信息技术服务业对应出租面积占正股基础建设工程项目资产总出租面积的53.80%。

　　宝盈海淀工业园REIT正股工程项目营运出租情形

　　根据天津市经济和重要信息化局发布的《2022上海软件和重要信息服务业产业发展报告》，2021年，在禽流感获得有效控制前提下，上海软件和重要信息服务业持续恢复，产业产业发展产业发展韧性持续显现。网络重要信息服务业营收占比52.2%，较去年提升4.0个百分点。2021年，城六区企业营业总收入占全市比重90.8%，其中海淀区作为主要就聚集区贡献天津市63.2%的营业总收入。2022年一季度，天津市软件和重要信息服务业实现增加值3832.0亿元，首次超过金融业，增速和占比均居全市首位，主导地位不断强化。

　　根据招股书披露，宝盈海淀工业园基金正股基础建设工程项目出租合同到期主要就分布在2021年-2023 年，对应合同的出租面积占正股基础建设工程项目已出租总面积的比例为85.23%。根据公开数据资料显示，为支持企业共渡禽流感难关稳健产业发展，针对符合条件的企业，在履行完相关程序后，海淀高新区以减免房租的方式为服务业小微企业和个体工商户纾困解难。（王欣然）

投资有风险，入市须谨慎。

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