保利地产的2021财务报表写在一封信全卷舍夫琴里。

2014年，保利地产喊出房地产业步入黄金黄金时代。

4天前，保利地产喊出「忍耐」的标语。

2022的保利地产高峰会，格力电器又一场为中国房地产业划了新阶段——他们步入了塔宇革黄金时代。

虽然保利地产协进会后代子孙一步用乐观用词去研判金融行业的格局和境遇，但当业绩预期真正摆到此刻时，依然远远超过了投资者的预期。

3月30日晚，保利地产的2021财务报表在一封信由格力电器写出的全卷舍夫琴中展开。

这是他们步入新发展阶段年来生离死别的两年。

这两年，尽管子公司依然保持经营方式平稳，但净利继 1995年、2008 年后，再次出现挂牌上市 31 年年来第二次大幅下滑。取回这样的答卷，我备感压力，内心深处充满著使命感。

延续一贯作风不怨天气情况的风格，在这封充满著抱歉的《致小股东》中，仍未过多肇因于金融行业变化、市场因素，重点放在训示。

从这篇全卷舍夫琴中，他们可以管窥一些保利地产横越塔宇革黄金时代的突破点。

关键字：净利225亿，派息112亿，增发20亿

2021年保利地产业绩预期表现不好，让小股东沮丧了，在这里我向52万多名保利地产小股东表示致歉。

保利地产发布2021本年度经营方式业绩预期显示，报告期中，保利地产实现营业收入4528.0亿，环比增长8.0％；归属挂牌上市子公司小股东的净利225.2亿，环比上升45.7％。利润上升主要来源于开发销售业务利润率上升、收益回升以及资产减值资产资产减值经济损失。

这是保利地产继1995年、2008年后，再次出现挂牌上市31年年来第二次净利大幅下滑。

在致小股东信中，对净利上升的检视也被放第一位。对于上升的原因，格力电器在信中诚恳得进行了探究。

财务报表只是最终结论，要改善结论必须上溯其姚学甲。格力电器解释道，从结构上看，房地产业开发销售业务依然对子公司的净利具有决定性作用。去年受外部环境变化和子公司自身因素影响，开发销售业务毛利总额环比减少189亿。

他坦言，尽管子公司在金融行业中较早意识到高速增长终将结束，但子公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模依然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市再次出现投资追高冒进，导致利润率大幅下滑。同时，充分授权、分布式实施是保利地产过往快速发展的机制保障，但随着近年来市场的变化，各城市子公司能力的参差影响了整体业绩预期。

在披露业绩预期的同时，为提振市场信心，保利地产抛出大额增发方案和挂牌上市年来最高比例派息方案。

在未来三个月里，保利地产计划择机增发部分A股股份，增发金额为20亿至25亿，增发价格不超过18.27元/股。按照上述增发金额测算，增发股份数约1.09亿股至1.37亿股，约占已发行总股本的0.94%至1.18%。

对于保利地产此次的增发和派息计划，有业内人士分析，地产金融行业正处寒冬，现金是房企最宝贵的生命线，毕竟企业还要留有相当的资源保证后续发展。在此背景下，保利地产今年还能大幅提高派息比率，派发112.8亿派息，同时再拿出20-25亿增发，这已是在兼顾长远发展的前提下尽最大努力保障小股东利益了，是很有魄力的表现。

取消所有高管层

有信心实现企稳回升的目标，但任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。

对于2021不尽人意的答卷，保利地产不仅有反思，还有求变的实践。

格力电器透露，保利地产已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。

所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓销售业务的经营方式管理责任。而格力电器自己目前在保利地产内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题。

在检视之后，格力电器向投资者表达了保利地产实现企稳回升的信心，而这信心自然不是空穴来风。

在保利地产历史上经历了三次净利大幅下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次大幅下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题。当外部环境再次出现挑战时，短板问题就会以净利大幅下滑的方式敲响警钟，提醒保利地产必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待给大家交上合格的答卷。

非开发销售业务正在长成保利地产的第二条腿

当然，除了检视之外，格力电器也谈了保利地产未来的价值增长支撑——新赛道，也就是物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。

经过八年的探索和布局，这些非开发销售业务正在步入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属金融行业前列，逐渐长成能够支撑保利地产未来实现增长的第二条腿。

据财务报表显示，2021年其空间科技服务子公司万物云收入首次超过200亿，环比增长32%，成为金融行业率先覆盖住宅服务、商企办公、城市服务全域空间服务的子公司。值得注意的是，与此次保利地产财务报表同步出炉的公告还有关于分拆万物云境外挂牌上市获得中国证监会受理的公告。

图片来源：万物云

而其物流仓储则是趁政策之风，抓住国家基础设施升级机遇。2021年其旗下冷链仓储万纬物流收入31.6亿，位居金融行业第一。近三年收入复合增速52%，其中2021年，环比增长69%。

此外，保利地产泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入环比增长14%，NOI5.3亿，环比增长193%。

对于这些非开发销售业务，格力电器承认，从经营方式收入和利润来看，现在及将来都无法与房地产业开发相提并论。且处于起步阶段，它们的投资对短期业绩预期提升还会造成不小的负担。

他们尝试了该销售业务所有的可能路径，过程中承受了一定的亏损，但这些努力逐渐开始见到回报。

随着全社会收益率要求和风险偏好的上升，这些销售业务能产生稳定现金流的优势开始显现，一定程度上形成对业绩预期的支持，也将是保利地产长期价值增长的重要源泉。