廉租房受骗，可能是社畜们最终的一道道阵地了。

受禽流感负面影响，近两年来，相关外皮公寓楼出现问题的各种最新消息越来越多。

2月初，外皮公寓楼由于“强制”屋主们无息贷款，却不给租客无息贷款的最新消息，引发舆论质疑。随后，深圳市发生外皮公寓楼业主索要房租聚众维权事件。

6月18日，外皮公寓楼正式发布公告，称CEO向国生正在接受当地政府相关部门的进行调查，并宣布任命联合创办人、董事和总裁姚学甲担任代理CEO。

外皮公寓楼解释称，向国生该些进行调查与之前其参与的个人商业投资相关，与外皮公寓楼无关，但新京报在8月正式发布报道称，向国生被进行调查一事疑似涉及到国有资产问题。

10月14日，外皮公寓楼“宣告破产跑路”的最新消息登上了博客热郭一平。当日早些时候，外皮官方回应称，此乃部分圣索弗因纠纷而采取出格行为，散布虚假言论。

11月6日，据中国继续执行重要信息公开网表明，外皮公寓楼关联子公司紫海棠（上海）资产管理有限子公司又添2条被继续执行人重要信息，继续执行标的超520万元。

11月9日，外皮公寓楼被央视曝光深陷流动性危机。

11月16日下午，外皮公寓楼在博客发文称：没有宣告破产，也不会跑路，请不要信传言谣。

但上市不到一年，外皮公寓楼已经一地灰土了。

蓝海上的外皮公寓楼

那么，外皮公寓楼是如何走到今天这一步的？

2015年起，外皮公寓楼打着“网络+金融创新+房地产”的旗号亮相，迅速得到了民营企业的追捧。

外皮公寓楼的创办人兼CEO向国生可谓是网络行业中的新手。

2005年从上海交通大学毕业之后，他先后任职于微商、百度、好乐买、糯米网等多家网络子公司。或许是这些过往的经历，让外皮公寓楼的股权融资也相对而言更为容易。

2015年，向国生赢得他在糯米网的老领导沈基钦根的一笔天使投资，紧接着外皮公寓楼成功股权融资数亿人民币。

2017年，外皮公寓楼A+轮股权融资过亿；

2019年，外皮公寓楼更是赢得老虎基金、蚂蚁金服等5亿美元护持；

仅仅4年，外皮覆盖了13个城市，手中的商品房已达40.7万个，足足翻了166倍。

民营企业追捧，收缩速度快，让外皮公寓楼尝到商业地产公寓楼的发迹。2020年1月17日，外皮公寓楼登陆纽约证券交易所，成为2020年纽约证券交易所第一中概股。

但事实上，外皮公寓楼的发展看起来顺风星路，实则一直在Sauve。

根据外皮公寓楼正式发布的半年报表明，2017年，外皮公寓楼销售收入6.57亿，净扭亏为盈2.72亿；2018年，外皮公寓楼销售收入26.75亿，扭亏为盈13.7亿；2019年销售收入71.29亿，扭亏为盈34.47亿；2020年第一季度扭亏为盈12.31亿。

累计扭亏为盈63.2亿。截至2020年一季度，外皮钱款及钱款等价物为8.26亿，但Dannemarie达90.27亿，资产负债率高达97.06%。

造成扭亏为盈一个原因是外皮狂热的收缩规模。

数据表明，2017年到2019年，外皮公寓楼运营performances暴涨了近30倍。

为了争夺市场份额，外皮狂热补贴用户，打广告营销，推进后续服务……

据外皮招股，平均下来每一套新增商品房的生产成本，需要12-20个月后才能收回。

2020年，新冠禽流感负面影响下，整个市场房租降下，外皮的客单价也继续大幅下滑。外皮招股中信用风险提示章写到，因为对今后房租上涨持乐观态度，子公司与屋主们普遍签了4-6年长约，锁定了生产成本价格，如果今后市场价格大幅下滑，存在房租差为负的信用风险。

同时，房租贷的模式也为外皮公寓楼的长期扭亏为盈填了一把火。

所谓房租贷，即房客通过贷款廉租房。合同签订后，金融创新网络平台就会一次性将房客租期内的所有房租缴付给公寓楼方。反过来，房客则可以按月或者按季度把房租缴付给金融创新网络平台进行还款。

在这个过程中，公寓楼方一方面提前拿到了房客租期内的所有房租，另一方面又仍然按月给屋主结款。而这中间由于时间差出现的资金沉淀，也就成了公寓楼可以自由支配钱款。

通过这样的方式，商业地产公寓楼赢得了更低生产成本的资金来源用于市场收缩，但同时，信用风险也随之而至。

一方面，商业地产公寓楼通过房租贷赢得的资金实际上是商业地产公寓楼在今后需要缴付给屋主的房租，所以当公寓楼将这笔钱用作市场收缩时，公寓楼就必须保证新开发商品房的入住率。因为只有这样，公寓楼方才能用新房客预付的房租来缴付之前应当付给屋主的房租。

所以在这种情况下，一旦市场出现波动，例如收缩不顺利，入住率不及预期、或者有突然有大量房客退房等情况出现，商业地产公寓楼就会面临资金链断裂的信用风险。

据《21世纪经济报道》，某自如项目负责人曾提出，分散式商业地产公寓楼只有做到95%入住率，才能实现稳定的钱款流。

而观察外皮公寓楼2019年第一季度到2020年第一季度入住率的情况，均未超过95%，可见扭亏为盈也是意料之中了。

而另一方面，由于资金缺乏监管，还会有一些商业地产公寓楼并不会将资金用作市场收缩，反而是为了追求更高投资回报率将资金投入到股市或者其他民营企业市场，而这样做，也进一步增加了资金扭亏为盈的信用风险。

为了抢占市场，外皮这波把信用风险转嫁给房客和屋主的操作，也真是有点不讲武德了。

另外，自今年8月以来，上海、广州、深圳等多地的外皮公寓楼出现了断网情况，租客联系管家保修，却被取消了维修订单。外皮公寓楼因为出现退款过慢、无故断网等原因，遭到了大量租客投诉。

这个自称最懂年轻人、“给在外打拼的年轻人一个温暖的家”的外皮公寓楼，在年轻人群体中，逐渐失去了口碑。

与此同时，外皮的暴雷除了长期的收缩Sauve以及房租贷的模式弊端外，外皮自身也在预示着危机。

今年6月，向国生被带走进行调查后，外皮公寓楼主要负责供应链采购的副总裁江强在7月离职。

此前，外皮公寓楼曾宣布，纪纲因个人原因，已于2020年6月14日辞去外皮公寓楼董事一职。纪纲为蚂蚁金服集团副总裁、战略投资部负责人，也是蚂蚁金服投资外皮公寓楼的关键人物。

10月20日，外皮公寓楼首席运营官（COO）顾国栋被曝离职。

CEO被进行调查，董事会换血，这些都让本不稳定的外皮公寓楼“雪上加霜”。

但说到底，“盈利难”并非商业模式上的漏洞。最根本的症结，在于非理性的商业态度。

为了收缩而收缩，等待他们的，就只有被用户、投资者抛弃的结局。

商业地产公寓楼是一门“坏生意”吗？

但外皮公寓楼不是第一个暴雷的商业地产公寓楼，也不是最终一个。

根据《财经》杂志的统计发现，仅今年下半年，暴雷的商业地产公寓楼企业就多达24家。

暴雷的原因也和外皮公寓楼如出一辙，资金压力、商品房生产成本、盈利问题始终是困扰这个行业的根本问题。

但商业地产公寓楼作为刚需，存在着广阔的前景。

据Fastdata极数《2019年中国商业地产公寓楼行业发展报告》表明，2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，截至2019年底，一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿。随着廉租房消费升级，商业地产公寓楼App渗透率不断上升，截至2019年10月，商业地产公寓楼App整体活跃用户规模超220万。与庞大的市场需求相比，当前商业地产公寓楼行业仍处于在“爬坡期”，前景依然广阔。

另外，政策也在给予商业地产公寓楼以扶持，《住房租赁条例（征求意见稿）》提出，应给予住房租赁企业一定的金融创新政策支持，可以按照国家相关规定享受金融创新、税收、土地等方面的优惠。

可以预见，今后商业地产公寓楼依旧是一个刚需市场，只是，涌入商业地产公寓楼市场的玩家们依然要思考如何在盈利和市场占有率之间做平衡。