看法成分股 统计数据显示，1-4月深圳全区完成固定资产股权投资额同比增长6.7%，当中房地产开发股权投资同比增长17.0%，与一季度统计数据相比，4月房地产开发股权投资同比增幅扩大，深圳房地产开发股权投资景气度较低。

另外，房价宏观调控经济政策出现收紧，一方面外地买房者三年社会保险可断缴或开户三个月；另一方面花都区、从化区等市郊入驻准入门槛有望降低，但总体上看收紧振幅不大，预计消费市场对此不会有太大波动。

限牌微幅收紧，市郊入驻准入门槛降低

消费市场消息指，6月1日深圳更新限牌经济政策，规定非我市户口的农村居民买房，需提供买房之日前5年在我市连续交纳社会保险或者个税断定中，允许除起始月外累计不超过3个月的断缴或开户记录。

而深圳非我市户口的农村居民不得通过开户个人所得税交纳断定或社会保险交纳断定购买廉租房的限牌经济政策从2017年3月18日起实施，至今三年有余，在房地产消费市场帕西基艰难的情况下开始微幅收紧。

除此之外，最新发布的《深圳市人口发展及社会领域公共服务体系建设“二三”规划》提到，深圳将逐步放宽进村限制，实施母阎氏弹性进村经济政策。

此前有消息指，深圳将在花都区、从化区、增主城区建构母阎氏进村经济政策，学历条件降至大专，入驻后可有条件地向其他区域迁移，但该文随后被发布者删除，从人口“二三”规划上看，上述入驻经济政策落地可能性较低，但至于具体的实施细则是否与前述一致，则还是未知之数。

不难发现，深圳房价宏观调控经济政策已经出现收紧，但主要向市郊倾斜；限牌大方向未变，收紧振幅较小，主要考虑的是疫情等因素。

城中村复苏中，海珠股权投资再获瑶田村工程项目

报告期中，看法成分股重点监控的深圳城中村动态包含3项，当中黄埔河西街道社区人龙片区导入勤诚达为合作方，瑶田村导入海珠股权投资为合作企业。

据统计统计数据，夺下河西街道社区人龙片工程项目后，勤诚达在深圳的签约旧改工程项目达至6个，当中越秀区3个，增主城区2个，越秀区1个，估算上述工程项目总占地占地接近470公顷。

夺下旧改工程项目后，海珠股权投资在瑶田村完成了从商业性到产业再到写字楼的布局。商业性工程项目为合生汇，该工程项目尽管名为合生汇，但股权投资开发人为海珠股权投资，合生商业性负责的是运营管理。

除此之外，2019年海珠股权投资竞得了瑶田村新围经济供销社留用地的合作经营权，建设生命健康产业基地；再加上瑶田村四个供销社的石湖改造，三个工程项目占地占地总和达至170平方米。

深圳城中村目前呈复苏状态，继3月新溪村旧改成功牵手华润后，陆续再有工程项目申报招商，尽管消费市场活跃程度与宏观调控前不可同日而语，但在谨慎推进的前提下，城中村不会停止。

土地方面，6月16日深圳公共资源交易中心申报本年度第二批分散土地储备楼盘，14宗楼盘建筑占地146.57平方米，总起拍价253亿元。

本次分散土地储备在提振土拍消费市场信心上的意图强烈，中心二区楼盘共6宗楼盘申报，海珠、天河、黄埔区各2宗，总建面62.9平方米，而2021年全年中心主城区土地供给亦仅有6宗，总建面67.3平方米。

除此之外，黄埔区区挂出宅地是较为少有的事，上一次黄埔区区卖地涉宅用地是在2021年11月，卖地了奥体中心公园北侧北AT1003036楼盘。

供给热潮持续，房产交易回升较慢

5月深圳新房房产交易回升较慢，较2021年同期成交量亦有较大差距；新核准预购再创年内新高，越秀区再次领衔，越秀区、花都区、从化区供给体量亦不小，推高总体供给水平。

据看法成分股监控，5月深圳增建商品房房产交易6405套，同比下降40.2%，同比下降17.4%；房产交易占地70.7平方米，同比下降37.9%，同比下降22.4%。房产交易主力仍是增主城区、越秀区、花都区，黄埔区区房产交易量较上月有较大振幅增加，主要是品越云峰工程项目分散房产交易。

根据看法成分股统计统计数据，5月深圳增建商品廉租房核准预购15352套，同比下降50.6%；核准预购占地171.3平方米，同比下降52%，一年业绩冲刺期到来，6月Jalgaon仍有可能保持高位。

统计统计数据期中越秀区、增主城区调查取证工程项目数量均为15个，但越秀区各工程项目调查取证现房相对更高，19个预购证的Jalgaon占地达至53.7平方米；增主城区21个预购证合计Jalgaon占地为37.9平方米。

除此之外，黄埔区区、黄埔区区、越秀区亦有工程项目获批，包括合景臻颐府、海珠花城、品越云峰、中海龙湖朗悦、龙湖越秀天启等。

统计数据来源：阳光家缘、看法成分股整理（统计统计数据周期性为2022年4月26日-5月25日）

5月各区Jalgaon普遍积极，同时总体房产交易水平呈现同比下滑状态，5月深圳一手写字楼帕西基周期性下降。截至5月末，深圳市增建商品房缺角式现房约10.7万套，缺角式占地1157.9平方米，帕西基周期性15.1个月，较上月增加1.9个月。

分区上看，5月除新增供给为零的越秀区外，其余区域帕西基周期性均拉长，当中增主城区、越秀区、南沙区、从化区、花都区帕西基周期性下降振幅均高于全区平均水平。

多板块上新，龙湖低价抢占消费市场

据看法成分股统计统计数据，报告期中样本企业共有12个工程项目加推，5个工程项目开盘，共推出约2.7千套写字楼单位，加推工程项目主要分散在越秀区，开盘工程项目则比较分散，中心区、近郊、远郊各圈层均有上新。

报告期中新开盘工程项目有广钢新城板块的中海龙湖朗阅、赤沙板块的龙湖湖光悦色、大学城板块的大学星汇城、朱村板块的龙湖水木芳华和万顷沙板块的星河畔月湾，当中龙湖水木芳华和大学星汇城帕西基相对良好，其他工程项目帕西基较差。

龙湖水木芳华位于朱村板块，该板块内新盘数量较多，开启分散土地储备以来四批次分散土地储备中朱村都有土地卖地，龙湖水木芳华工程项目是龙湖发展在2021年12月的分散土地储备中夺下的。

该工程项目开盘便采用低价策略占领消费市场，首推均价约为1.65万元/平方米，而板块内其他新盘在售均价普遍在1.8万元/平方米以上，龙湖水木芳华开盘将对板块内的房价产生不小的扰动。尽管如此，龙湖水木芳华的销售情况亦并不是非常理想，目前刚需买房依然比较谨慎，龙湖水木芳华在销售普遍低迷的情况下采用低价策略帕西基率比同期开盘的其他工程项目高一些。

大学星汇城是越秀在2021年9月的分散土地储备中夺下的工程项目，位于番禺大学城对岸的深圳国际创新城内，目前该板块配套尚未成熟，在售写字楼工程项目亦不多，约一公里之外的思科智慧城·12光年目前在售产品为141至195平方米的四居户型，而大学星汇城首推产品占地86至125平方米。由于板块内在售工程项目较少且产品差异明显，大学星汇城首开帕西基相对较低。

中海龙湖朗阅被称为广钢新城内最后一个新盘，首推98至182平方米的平层写字楼，均价约6.8万元/平方米，价格与周边工程项目持平，但户型涵盖范围较大，选择较多，产品定位有重叠的工程项目都在1.5公里以外，竞争不算非常激烈，帕西基尚可。