每经记者 包欢欢

2022年一季度地产商业绩预期终于T4202G32SX：雅居乐、保利地产、龙湖产业发展稳坐前十强，累计产品销售依次为2469.9亿、2096.1亿和2092亿。然而跨入2000亿业绩预期再创历史新高的也仅有这3家。

百亿元，成了去年地产商难迈的坎。截至6月30日，产品营业额破百亿元地产商有9家，比2021年前两年19家减少了10家。从最终目标效果明显上看，在两极化上调最终目标预设的情况下，一季度地产商产品销售最终目标效果明显逊于1/3。

龙湖产业发展单周业绩预期第三

据竖研究所数据，前十强雅居乐、保利地产、龙湖产业发展在实现百亿元产品营业额后，仍然保持了较快发展速度，特别是6月份数处市场逐步回暖之下，3家地产商率先攀上2000亿再创历史新高。

更为重要的是，龙湖产业发展6月单周产品营业额达到500亿，乘势超过雅居乐的458亿和保利地产的413亿。

除3家2000亿DT派系地产商和9家百亿元第三派系外，第二派系（500亿-1000亿）有7家，较上年削减16家，也是4个派系中民营企业数量削减最多；第三派系（300亿-500亿）17家，减少1家；第四派系（100亿-300亿）为52家，较前两年减少12家；百亿元地产商85家，较上年（132家）减少了47家。

竖研究所认为，相对1-5月，十强地产商产品销售业绩预期增幅稳步减缩，地产商产品销售业绩预期货币乘数性改善。单周上看，6月TOP100地产商产品营业额环比上升28.6%，产品销售业绩预期稳步大幅下滑，但增幅明显减缩，主要是由于地产商财务报表冲业绩预期，单周销量明显提升。

从整体上看，禽流感反复等利空因素，使得需求端预期偏强，因此尽管4月以来地产利好政策不断释放，但破冰效果尚未反应在产品销售端，TOP100地产商产品营业额两极化出现大幅下滑。

从准入门槛值上看，去年一季度十强准入门槛值尚严重不足百亿元。当中TOP10准入门槛值858.2亿，较上年上升47.7%；TOP30地产商环比上升49.6%、TOP50和TOP100依次环比依次上升49.7%和60.4%。

业绩预期符合要求地产商严重不足1/3

根据多家地产商在2021年财务报表及业绩预期会后的论述，越来越多民营企业不再减少产品销售最终目标、追求品牌化产业发展，而是转向高效率的产业发展，主动控管产品销售规模，谋求稳健产业发展。

据竖研究所估算，2022年一季度，从公布产品销售最终目标的15家地产商看，最终目标增长率平均值-6.9%。除绿城中国、华夏优势增长、越秀地产、龙湖置地最终目标预设较2021年有小幅增长，保利地产维持不变外，其余地产商最终目标预设均有上调，上调幅度最大的是时代中国，为40%。

从产品销售最终目标效果明显上看，地产商一季度产品销售最终目标效果明显逊于1/3。2022年一季度，15家地产商最终目标效果明显平均值32.0%，相对上年的50.5%，最终目标效果明显两极化较低。具体上看，绿城中国、保利地产、华夏优势增长、美的置地等最终目标效果明显超过50%，当中首开股份完成60%、华夏优势增长完成58.6%，成为表现最佳的两家民营企业。

从业绩预期贡献度上看，二线城市仍为主要来源。

2022年一季度，20家代表地产商55.7%的产品销售业绩预期来源于二线城市，环比微降0.6个百分点，产品销售贡献率仍为主导。一线城市产品销售业绩预期贡献率环比增长5.7个百分点至25.7%，增幅明显。

据竖研究所分析，华润置地、金地集团、越秀地产、首开股份等围绕其总部所在地的优势资源，深耕一线城市，产品销售贡献率均在40%以上；雅居乐和美的置地布局偏向三四线，50%的产品销售业绩预期贡献来源于此，但业绩预期贡献率逐步上升，环比依次上升5.8和1.1个百分点。

竖研究所预计市场会在下半年有所回稳，建议地产商一方面要把握城市分化、板块分化下的结构性机会，坚持拿好地、做对产品，提升产品力和服务力；另一方面应继续紧抓产品销售回款、优化债务结构，确保现金流和经营安全，谋求高效率产业发展。

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